Źródło http://www.gminyrp.pl/serwisinfo/RP_09_07_4_3.html

(Rzeczpospolita - 09.07.2004) 

Nieruchomości Polityka faktów dokonanych nie zawsze popłaca

Gmina budowała w złej wierze

Nie można przyjąć - stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lipca 2004 r. - że gmina, która poczyniła inwestycje na gruncie, wiedząc, że poprzedni właściciel ubiega się o jego odzyskanie, była w dobrej wierze. Nie może się więc domagać, by właściciel ten przeniósł na nią własność gruntów.

Taką możliwość dopuszcza art. 231 § 1 kodeksu cywilnego. Wedle tego przepisu samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na nim budynek lub inne urządzenie o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Na podstawie tego przepisu przeniesienia na nią własności paru działek o łącznej powierzchni kilku hektarów domagała się gmina od spadkobierców właściciela gruntów, których ten został pozbawiony w 1951 r. wskutek ustanowienia przymusowego zarządu państwowego (na terenach tych znajdowała się cegielnia). W 1958 r. wydane zostało zarządzenie o przejściu nieruchomości na rzecz skarbu państwa. W 1991 r. spadkobiercy podjęli starania o jej odzyskanie. W marcu 1992 r. została gminie doręczona decyzja ówczesnego ministra przemysłu i handlu stwierdzająca, że decyzje z 1951 i 1958 r. zostały wydane z naruszeniem prawa. Tymczasem gmina najpierw na części gruntów cegielni wybudowała kompleks basenów, a następnie, już po otrzymaniu wspomnianej decyzji ministra, na kolejnej działce wzniosła budynek wielofunkcyjny, w którym znajdują się dom kultury i remiza strażacka.

Z powołaniem się na przytoczony art. 231 § 1 k.c. gmina wystąpiła do sądu przeciw właścicielom o przeniesienie na nią własności wszystkich tych działek. Sąd uwzględnił żądanie tylko w odniesieniu do liczącej 1 ha 98 arów działki z kompleksem basenów. Co do reszty terenu żądanie gminy oddalił, ponieważ nie została spełniona podstawowa przesłanka zastosowania tego przepisu: gmina nie była posiadaczem w dobrej wierze. Inwestycje bowiem zostały podjęte mimo informacji o staraniach prawowitych właścicieli o odzyskanie gruntów, na których miały być prowadzone. Za grunt z kompleksem basenów zasądził od gminy na rzecz spadkobierców wynagrodzenie w wysokości 756 tys. zł. Sąd II instancji oddalił apelację od tego wyroku.

SN uwzględnił kasację gminy tylko w zakresie, w jakim kwestionowała wysokość wynagrodzenia za grunt z kompleksem basenów. Rzecz w tym, że wynagrodzenie to zostało ustalone przez sąd wedle wartości gruntu określonej przez jednego biegłego w sytuacji, gdy wycena drugiego była aż siedmiokrotnie niższa. W ocenie SN sąd nie mógł przejść do porządku nad tak dużą rozbieżnością i samodzielnie wybrać jedną z wycen. Sędzia Gerard Bieniek zwrócił też uwagę, że w art. 231 k.c. chodzi nie o cenę rynkową nieruchomości, lecz o wynagrodzenie, które ustala sąd, korzystając z wiadomości fachowych. W związku z kwestią wyceny działki powstać może też wątpliwość, czy została spełniona zasadnicza przesłanka zastosowania art. 231 k.c: czy wartość urządzeń (basenów) jest rzeczywiście znacznie wyższa niż działki.

W pozostałym zakresie werdykty sądów wydane w tej sprawie SN uznał za słuszne. Także w jego ocenie żądanie gminy w odniesieniu do reszty terenu nie mogło być uwzględnione, ponieważ inwestując tam, nie była w dobrej wierze. - Okazuje się - mówił sędzia Bieniek - że polityka faktów dokonanych nie zawsze popłaca. Gmina musi więc postarać się o rozwiązanie problemu w negocjacjach z właścicielami (sygn. I CK 20/04).

Izabela Lewandowska